Bir hakediş yüzdesi, bir şantiye ziyaretinden edinilen kaba bir izlenimi değil, sözleşmeye karşı tamamlanmış ölçülmüş miktarları tanımlamalıdır, ikisi arasındaki fark, çoğu hakediş anlaşmazlığının başladığı yerdir.
Bir hakediş gerçekte neyi ölçer
Bir hakediş, geçen zaman veya sahadaki genel faaliyet için bir ödül değildir, sözleşmede sabitlenmiş miktarlara ve birim fiyatlara karşı ölçülmüş, gerçekten tamamlanmış iş için bir taleptir. Bir ödeme başvurusundaki yüzde rakamı, projenin ne kadar ilerlediğine dair genel bir görsel izlenime değil, belirli ölçülmüş miktarlara dayanmalıdır.
Bu ayrım, tamamlandıktan sonra görülmesi zor kalemlerde en önemlisidir, dökülmüş bir döşemenin içindeki donatı, bitmiş bir zeminin altındaki su yalıtımı ya da bir duvarın içindeki kablo kanalı, burada bir ödeme talebi, ödeme başvurusu sırasında görünür olana değil, iş kapatılmadan önce alınan ölçümlere ve fotoğraflara dayanır.
Ölçüm yöntemini ve gerekli kanıtı inşaat başlamadan önce açıkça tanımlayan bir sözleşme, ödeme amaçları için neyin 'tamamlanmış' sayıldığı konusundaki çoğu anlaşmazlığı önler, bunu örtük bırakmak sonradan anlaşmazlıklara sebep olan şeydir.
Gizlenen işin neden kendi kanıt izine ihtiyacı vardır
Donatı dökülmüş betonla kapatıldıktan veya bir tesisat bitmiş bir duvarın arkasına gömüldükten sonra, tahribatlı bir inceleme olmadan miktarı veya kaliteyi yeniden doğrulamanın pratik bir yolu yoktur. Kapatmadan önce ölçülmüş, fotoğraflanmış onayın isteğe bağlı bir dokümantasyon olmamasının sebebi budur, o kalem için binanın ömrü boyunca var olacak tek kanıttır.
Pratik iş akışı: bir sonraki aşama ilerlemeden önce hem yüklenici hem denetleyen taraf tarafından onaylanan, bir ölçek referansına karşı fotoğraflar ve yazılı bir ölçüm gerektiren, her gizli iş aşaması için belirli bir kontrol listesi kalemi. Takvim baskısı altında bunu atlamak, sonradan bir anlaşmazlık çıkarsa pahalı bir düzeltmesi olan yaygın bir hatadır.
Bu kanıt sadece müşteriyi değil, yükleniciyi de korur, düzgün belgelenmiş bir gizli iş aşaması, sonraki bir anlaşmazlık donatının veya su yalıtımının gerçekten spesifikasyona göre kurulup kurulmadığını sorguladığında yüklenicinin en iyi savunmasıdır.
Değerlendirme yöntemlerinin yaygın olarak ayrıştığı nokta
Yaygın bir anlaşmazlık kaynağı, tek bir kalemde kısmi tamamlamadır, örneğin iskeleti kurulmuş ama henüz bitmemiş bir duvar. Sözleşmeler, o kalem için ödemenin tamamlanmada hepsi-ya-da-hiçbiri mi, yoksa alt aşamalara (iskelet, kaba tesisat, bitiş) oranlı mı olduğunu belirtmelidir, çünkü iki yaklaşım çok farklı nakit akışı ve çok farklı teşvikler üretir.
Sahaya teslim edilmiş ama henüz kurulmamış malzemeler bir başka sık gri alandır, bazı sözleşmeler bir teslimat fişi ve mülkiyet kanıtına karşı depolanan malzemeler için kısmi ödemeye izin verir, bazıları kurulana kadar tanımaz. Hiçbir yaklaşım doğası gereği yanlış değildir ama her ödeme döngüsünde ad hoc müzakere edilmek yerine sözleşmede açık olması gerekir.
Teminat kesintisi, nihai tamamlanmaya veya bir kusur sorumluluğu döneminin sonuna kadar her ödemeden alıkonan bir yüzde, de baştan açıkça tanımlanmalıdır: yüzde, serbest bırakma tetikleyicisi ve zaman çizelgesi, böylece her başvuruda yeniden açılan bir sürtüşme noktası olmaz.
Anlaşmazlıkları önleyen bağımsız kontrol
Sadece yüklenici tarafından hazırlanan ve bağımsız doğrulama olmadan kabul edilen bir ödeme başvurusu, rakamlar sonradan tartışmaya açılırsa müşteriyi zayıf bir konuma sokar. Her başvuruyu şantiye kayıtlarına karşı inceleyen ve karşı imzalayan bir denetleyici mimar veya mühendis standart korumadır ve rakama bağımsız güvenilirlik vererek müşteri kadar yükleniciyi de korur.
Bu inceleme, sadece toplamın makul göründüğünü kontrol etmek değil, yukarıda açıklanan kanıt izine karşı gerçek bir ölçüm kontrolü olmalıdır, o dönemden fotoğraflara, ölçümlere ve teslimat kayıtlarına karşı her kalem için talep edilen miktarı karşılaştırmak.
Bu bağımsız kontrolün tutarlı şekilde gerçekleştiği yerde, hakediş anlaşmazlıkları nadirdir, çünkü her iki taraf da sonradan iki farklı zihinsel ilerleme resmini uzlaştırmak yerine aynı kanıttan çalışır.
Bir müşterinin her başvuruda görmeyi istemesi gereken şey
Sadece bir özet yüzde ve toplam değil, kaleme göre ölçülmüş bir miktar dökümü, bir müşteri, talep edilen yüzdenin hangi belirli miktarlardan oluştuğunu görebilmeli, sadece tek bir üst satır rakamına güvenmemelidir.
O dönemde talep edilen herhangi bir gizli iş için tarihli ve çizimlerdeki belirli konuma referans verilmiş fotoğraflı kanıt, böylece hem sözleşme miktarlarına hem de şantiye kaydına karşı kontrol edilebilir.
Sözleşme imzasında kararlaştırılan orijinal değer çizelgesine karşı sürekli bir karşılaştırma, yeniden müzakere edilmiş bir temel değil, böylece orijinal plan ile mevcut talep arasındaki sapma, projenin seyri boyunca kademeli olarak normalleşmek yerine görünür kalır.