Aynı metrekare fiyatıyla teklif edilen iki bina, altında tamamen farklı maliyet yapılarına sahip olabilir. Oranın içinde ne olduğunu bilmedikçe, gizlediği şey açığa vurduğundan fazladır.
Kaba yapı ile ince işin çok farklı iki bütçesi
Kaba yapı, temel, taşıyıcı sistem, kabuk, çatı, tasarım kesinleşmeden önce değerlendirilebilen alan, taşıyıcı sistem ve saha koşulları tarafından büyük ölçüde yönetildiği için fiyatlandırılması karşılaştırmalı olarak öngörülebilirdir. İnce iş, yüzey işlemleri, armatürler, marangozluk ve tamamlanmış mekâna hizmet eden mekanik ve elektrik sistemleri, gerçek maliyet aralığının yaşadığı yerdir ve aynı kat alanı için temel bir spesifikasyon ile üst düzey bir spesifikasyon arasında üç kat veya daha fazla değişebilir.
Hangi ince iş katmanını varsaydığını belirtmeyen metrekare başına verilmiş bir fiyat, müşteriye neredeyse hiç kullanılabilir bilgi vermez. Kağıt üzerinde birbirine yakın görünen iki teklif, tesadüfen aynı rakama yaklaşan temel yüzey işlemli, kaba yapı ağırlıklı bir rakam ile tamamen döşenmiş üst düzey bir rakamı temsil edebilir.
Bu yüzden herhangi bir projedeki ilk gerçek bütçe konuşması, gerçek harcama esnekliğinin nerede olduğunu gizleyen tek bir karma oran üzerinden çalışmak yerine bu iki rakamı açıkça ayırmalıdır.
Mekanik-elektriğin gerçekte aldığı pay ve neden hep hafife alınır
Mekanik, elektrik ve tesisat sistemleri, genellikle taşıyıcı sistem maliyetine yakın veya onu aşan, toplam inşaat maliyetinin önemli bir payını düzenli olarak oluşturur; yine de müşterilerin başlangıçta en az düşündüğü bütçe kısmıdır, çünkü tamamlanmış binada büyük ölçüde görünmezdirler.
Erken dönemde mekanik-elektrik kapsamını hafife almak, bütçe aşımının en yaygın sebeplerinden biridir; özellikle bir projenin iklim kontrolü, akıllı bina sistemleri veya özel aydınlatma hedefleri, karşılık gelen bir bütçe konuşması olmadan avan ile uygulama projesi arasında büyüdüğünde.
Çözüm prensipte basittir: mekanik-elektriği, başka bir projenin rakamlarından taşınan bir yüzde varsayımı olarak değil, en erken gerçekçi bütçe tahmininden itibaren kendi kalemi olarak fiyatlandırın, çünkü bu oran iklim, bina kullanımı ve sistem hedefiyle önemli ölçüde değişir.
Zeminin erken bir tahminden gizlediği şey
Temel ve alt yapı maliyeti, genellikle jeoteknik bir etüt tamamlanana kadar tam olarak bilinmeyen bilgilere orantısız derecede hassastır: zemin taşıma kapasitesi, yer altı suyu seviyesi ve sahada önceki bir yapının veya dolgu malzemesinin varlığı.
Basit zemin koşullarına sahip bir saha ile kazıklı temel veya kapsamlı zemin iyileştirmesi gerektiren bir saha arasında, tüm projenin bütçe kategorisini kaydıracak kadar büyük bir temel maliyeti farkı olabilir ve bu fark, sadece yer üstü alanına ve yüzey işlemi seviyesine dayalı bir tahminde görünmezdir.
Küçük bir projede bile erken bir jeoteknik etüt, bir bütçedeki en yüksek değerli kalemlerden biridir, rakam finansman veya müşteri taahhüdü için güvenilir olmadan önce gerçek bir bilinmeyeni fiyatlandırılmış bir riske dönüştürür.
Kontenjans şişirme değildir, gerçek bilinmeyenleri fiyatlandırmaktır
Bir inşaat kontenjans kalemi, inşaat başlayana kadar gerçekten bilinmeyen şeyleri fiyatlandırmak için vardır, temel kazıldıktan sonra keşfedilen koşullar, bir projenin süresi boyunca malzeme fiyatı hareketi ya da gerçekten inşa edildiğinde daha fazla iş gerektirdiği ortaya çıkan bir tasarım detayı.
Müşteriler bazen kontenjansı mümkün olduğunca aşağı çekilecek bir rakam olarak ele alır, bu genellikle riski ortadan kaldırmak yerine sadece taşır, bilinmeyenler kontenjans kalemi küçüldüğü için kaybolmaz, sadece daha sonra bütçelenmemiş değişiklik talimatları olarak ortaya çıkar.
Projenin gerçek risk profiline dürüstçe boyutlandırılmış bir kontenjans, tadilat veya olağandışı zemin koşulları için daha yüksek, iyi bilinen zeminde basit bir yeni yapı için daha düşük, proje tipinden bağımsız olarak tek biçimde uygulanan sembolik bir yüzdeden çok daha iyi bütçeyi korur.
'Metrekare fiyatı ne kadar'dan daha iyi bir soru
Daha erken dönemde daha kullanışlı bir soru, tek bir karma rakam yerine, kaba yapı, mekanik-elektrik, ince iş, dış saha işleri ve kontenjans, kaba yüzdeler olarak bile olsa kategoriye göre bir maliyet dökümü istemektir. Bu, bir projenin parasının gerçekte nereye gittiğini ve toplamın düşürülmesi gerekiyorsa kapsamı ayarlamak için gerçek alan olup olmadığını görmeyi mümkün kılar.
Ayrıca farklı teklifleri gerçekten karşılaştırılabilir kılar: aynı metrekare başına toplam fiyatı teklif eden ama çok farklı bir mekanik-elektrik/ince iş oranına sahip iki yüklenici, alt satır aynı görünse bile aynı binayı sunmuyordur.
Finansman veya planlama amacıyla bir rakama bağlanmadan önce erken dönemde bu dökümü istemek, bir müşterinin erken tahmin ile bir projenin gerçekte inşa edildiğinde mal olduğu rakam arasındaki farkı önlemek için yapabileceği en kullanışlı tek şeydir.